您当前的位置:首页经典案例生活与法  
公司与证券案例
刑事案例
建筑房地产案例
基础民商事案例
劳动人事案例
网络与知识产权案例
海事与海商案例
行政案例
国际案例
金融与保险案例
生活与法
  生活与法  
 
什么是好的小区房?听律师怎么说 
 日期:2018-7-16  阅读次数: 309  来源:必赢手机版登录网址  
 
 

陈田运律师

如果要选一个在中国最热门的词,“房子”无疑是热门选项,大部分人一生能住的房子是有限的,所以一般老百姓在买房的时候总是反复比较筛选,以寻求性价比最高的房子。地段、品牌、物业、环境等等都会影响买房人的决策,但作为经常处理房产纠纷的律师,这里还要提示一个重要因素,那就是小区。今天律师用简单直白的叙述把这些经验介绍一下,什么是优质小区。

您可能会想,好的小区周围要有幼儿园,医院,学校,商业配套要完善,地下室停车位要充足,保安要严密等等,一千个人心中有一千个哈姆雷特,一千个业主当中就有一千个优质小区标准,每个人对自己的优质小区都有不同的期待。下面就介绍下我的经验,我认为要实现大多数人的期待,一定要注意这个小区的三个基本内容:

第一是电梯安全。电梯是高层楼房的必经通道,高层住户只要正常居住就几乎天天使用,电梯这东西比较特别,你虽然天天用,自己却无法维护,也没法更换,一旦出现故障,轻则伤人,重则危及生命安全,所以电梯很重要。某地CBD有个写字楼,因为租金低廉,在区内有相当的知名度,在全市写字楼租金飞涨的时候,这片写字楼租金几乎原价不动,别的写字楼租金十几块,这个写字楼一直维持在几块钱。我们知道,写字楼也好,商住房也好,一般均价都是往上涨的,城市CBD的一个写字楼租金多年不涨,一定是哪里出了问题。你要是问这个小区的业主,他们总会面带惊恐地告诉你原因,因为这儿的电梯总会莫名其妙地往下掉!电梯坠落是什么原因,常常不是电梯本身出现了问题,而是物业公司没有按期维护,电梯维保是物业服务的一个重要内容,但是这个电梯没有按时维保,因为物业费收缴出现了问题,物业费缴不上来,物业公司没有精力也没有实力去追踪电梯保养,最终电梯问题解决不了,造成楼盘价格非常低,却没人买,业主越来越少,物业费的收缴就成了恶性循环了。一般一个小区物业不及时维保电梯,这个电梯大概只能撑八到十年,超过这个时间,这个电梯就要损坏,没法使用。

第二就是车位。车位的配比和是否能实现人车分流直接影响小区居民的生活质量。车位的建造有两种模式,一种是地上车位,一种是地下车位。我们在进入小区的时候,通过看小区周围道路的停车情况,就能直观感受小区车位配比是否合理,如果小区周边道路都停满了车,我们就可以判断小区的车位基本是不够的。我们现在小区的车位配比很少能做到11.5以上,大部分在10.8左右。如果小区存在大量地上车位,我们就要考虑小区的道路是否能做到人车分流,人车不分流,对于行人的安全是个重大的隐患。如果小区内停车的主力地点是在地下车位,那么我们就要清楚小区的地下室有多少功能,有的地下室是做人防,有的是车位,有的是设备间,但是很多小区地下室功能比较杂,各种功能兼而有之。很多开发商会把地下室去变更规划,去实现商业利益,比如车位的以租代售,开发商为什么要以租代售呢?原因有很多,但是一个最重要的问题就是车位的产权问题,有些车位根本就是人防工程改的,就是初始规划的时候是人防设施,再变更规划为车位,所以这些车位没法销售,开发商只能用以租代售的形式进行变通,就是把车位以很长的租期租给你。所以现在很多业主在所谓“买”车位的时候,实际上只是拥有一个车位长期的租赁权而已。

第三就是业委会问题。没有业委会就说明业主没有组织,一群没有组织的业主,无论如何都不可能在小区管理方面做出理智的选择。没有业委会就不会有好的物业,一个好的物业就体现在保洁、保安、行车、设备等各个方面,这些环境设备设施的管理都需要物业公司来实现,单个业主不能操作,所以没有业委会就没有好的物业管理,再好的地段,再好的房子,房价也会贬损。中国现在一半以上的小区没有业委会,没有业委会,物业公司的服务质量就不会很高,为什么呢,因为业委会代表着全体业主,没有业委会就没有代表,没有代表就没法跟物业公司就服务质量问题进行细节性的约定,所以物业公司的服务没有人监督,最后的结果就是物业服务越来越差。如果我们在购房的时候想要知道一个小区有没有业委会,这确实是个问题,因为大多数业委会没有固定的办公室。这里有一个方法,你可以去小区的公告栏或者一楼大厅看一看,看看那些墙上海报栏有没有海报,海报的内容是什么,比如是召集表决活着是什么公共维修资金问题,如果能看到这些集体行动的内容,就能基本判断有业委会或者至少有业委会筹备组,或者再低级一点,有业主的维权小组,因为业委会的形成往往是从维权小组到筹备小组,然后到业委会。每个业主都希望自己的居住环境是安全的,楼道是整洁的,没有业主能够接受自己在维权的时候被物业公司请来的保安殴打,所以要避免这些情况,一定要看看小区里有没有一个强有力的业委会。

上面讲的是判断优质小区的三个因素,希望能帮大家在找房子的时候提供一些参考。

 
 
『打印本文』 『关闭本页』
 
 
 
s
 
友情链接:
 

免责申明     浙ICP备11065342号-1     地址:杭州市萧山区钱江世纪城民和路800号的宝盛世纪中心1幢20层