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天价转让费乱象何时休? 
 日期:2018-6-17  阅读次数: 350  来源:必赢手机版登录网址  
 
 

刘纪泓律师

引子:

小章和小许合伙创业,决定在杭州下沙寻个铺面,进军餐饮业。他们千挑万选,费尽千辛万苦,找到了一个位置上佳,人流量大的绝好铺子,上面正好贴着“店铺转让”。他们立马一个电话联系过去。电话中,转让方所述的押金、租金、水电费等等也都在他们承受范围之内。正当他们喜不自胜,摩拳擦掌打算大干一场之时,对方提出了一个项目,令他们如遭雷击。一个40平方的铺面,转让费一口价40万!

小章和小许不经疑问了,这费用合理吗?

转让费的前世今生:

餐饮行业创业与其他行业不同,租借门面时,除了押金、租金等常规费用外,常常额外多出一笔“转让费”,仿佛已经成了行业潜规则。这笔转让费也没有固定的计算方式,即便是相隔很近,价位也是忽高忽低,犹如一团乱麻令人毫无头绪。

据了解,转让费的最初系承租的商家因种种原因不再从事经营,于是转租店铺给下一家。鉴于其装修、设备和物资等成本投入,为了减免损失或适当获利,向下家收取费用,即店铺转让费,同时原租赁合同结束,新承租人与房东签订租赁合同,开始支付租金。

乍一看,转让费是原承租人放弃继续承租的权利所收取的费用。实际上,原承租人本身即不愿意继续承租经营,且其对于该物业仅基于租赁合同享有使用权,原承租人收取费用后即解除了租赁合同,实际对该物业并不具有收益权。如租赁合同约定可以转租,则原承租人作为二房东可享有部分收益权,但是店铺转让费区别于租金,且原承租人收取该费用后退出了租赁关系,并无其他义务,新承租人仍需负担租金等其他义务,本质上不是一种公平交易的形式,且转让费一般不含或远高于随店铺转让的实际设备及物资的价值,并未有实际公平的对价支付。

随着经济的发展,转让费进入了第二个阶段,部分房东要求承租商家支付转让费,租金另算,从此转让费变成一种牟利手段,风险便集中于承租商家。

目前,尚未有明确法律法规对于这一现象予以规制,但在因私法领域,法无禁止即可为。现实操作中,转让费的大行其道直接导致了大量纠纷的出现。司法惯例中常以行业交易习惯认定,一般认为该费用系交易习惯,且系双方当事人自愿协商一致,在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下,当事人应当予以遵守。这就导致了转让费用可能由最后一个承租人承担,而承担了转让费损失的承租人是否能得到退赔,则因缺乏法律规定而无法明确。

转让费的常见风险

由于拆迁或房屋租赁合同到期等原因,房东收房,并不再继续出租。房东作为产权所有人,有权收回租约到期的房屋。因此支付了转让费的承租人无法通过经营收回成本,同时因房东不属于转让费协议的主体,承租人无法向房东主张转让费损失,而与原承租人的约定不明,即便通过诉讼向原承租人索赔也难以得到支持。因此承租人成为了转让费的牺牲品。

房东不认可的风险点还在于房东不同意转租或合同未明确租客可享有转让费的收益权时,承租人想向下一承租人转嫁转让费存在操作上的困难。

律师认为,出租人在合同到期或解除后,依法收回房屋,不再出租或继续出租系其对自身权利的处分,在满足承租人优先承租权的情况下,并不会造成承租人的损失,不需要对承租人进行补偿(装修补偿等其他情况暂不讨论)。承租人与原承租人的转让费,系双方自愿协商一致确定,与出租人无关。因此转让费相关的退还与赔偿,在法律并未明确规定的情况下,应遵循意思自治原则,有约定从其约定。无约定的应依照法律原则与法律理论在符合法律框架、社会市场经济秩序与社会伦理的前提下,妥善处理,以避免产生新的社会问题。

 
 
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